年内60家房企发行1587亿元中票融资环境出现积极信号

10月25日，绿城地产集团有限公司发布2022年第六期中期票据认购须知。根据认购情况，本期中期票据最大发行金额为15亿元，利率区间为3.8%至4.8%。

10月24日，中交地产、北京城建等企业发布了即将发行的中期票据文件，规模从9亿元到15亿元不等。事实上，从10月份开始，已经有多家央企、国企、示范民营房企扎堆抛出发行中期票据的计划。中国指数研究院向《证券日报》提供的统计数据显示，今年以来，截至记者发稿，已有60家房企发行中期票据，发行规模1587亿元，同比上涨51.9%。

“近期相关融资政策不断释放利好信号，鼓励满足房企合理融资需求。”中研院企业事业部研究总监刘水对《证券日报》记者表示，“房企虽然有融资需求，但还是要考虑融资成本和未来偿债能力。”

“增信票”已发行78亿元。

今年以来，政策面明确保障房地产合理融资需求。8月下旬以来，龙湖集团、新城控股、碧桂园等房企相继发行由中债信用促进投资有限公司担保的中期票据，为行业融资带来积极信号。

近日市场有消息称，龙湖集团等示范房企正在推进中债全额担保的第二轮发债，金额在10亿元至15亿元之间。对此消息，龙湖集团回复《证券日报》称:“第二期中债增持仍在沟通中，以公司公告为准。”

在业内人士看来，在销售回款缓慢、偿债高峰又将到来的行业格局下，如果第二轮“增信赢票”顺利发行，将对部分房企补充流动性、恢复行业信心产生积极作用。“说明鼓励债券融资的政策是可持续的，监管还是支持的。”刘水说。

对此，东方高科高级投资顾问毕然也向《证券日报》记者直言，这意味着已发行信用增级债券的民营企业不必担心额度有限，年内还有机会通过发行新的中期票据进行再融资。

从发行规模来看，根据中国指数研究院的监测数据，截至目前，共有6家民营房企发行了总额78亿元的“增信票”。“中债登为民营企业提供信用担保工具和全额不可撤销担保后，债券的到期担保能力大幅提升，因此得到了投资者的认可。”刘水表示，就目前房企发债的困难来看，投资者最关心的还是企业的偿债能力。

对此，毕然补充道，投资者主要关注发行人的信用资质评级。一般来说，AA级以上的偿债能力较强，可以保障投资者的投资收益。

房企需要抓住机会合理融资。

一方面，临近年底，进入偿债高峰期，房企融资需求有所增加；另一方面，去年年底和明年年初一般是项目的交付期。房企需要保证运营和竣工交付的资金，资金需求量大。

“合理的补充融资可以储备来年的资金需求，避免年初的融资挤兑。”同策研究院高级分析师肖云翔对《证券日报》记者表示，同时，年报现金流数据可以优化。发行中期票据融资是房企最重要的融资渠道之一。

值得一提的是，今年以来，受多重因素影响，房地产融资环境整体偏紧。但正如上述统计数据显示，房企发行中期票据的规模同比增长了52%，也从去年同期的58只增加到了今年的60只。

“这意味着房企发行中期票据的政策有所放松，当前发行的难点在于市场认可。投资者对央企和国企的认可度较高，因此这类企业的中期票据发行达到了80%以上。”刘水说，不过，还有其他融资渠道可以尝试。银行和非银行金融机构贷款仍是房企的主要融资渠道。目前国有大行重新打开了房地产行业融资的窗口，房企可以抓住机会及时补充资金。

那么，接下来的融资环境会是怎样的呢？肖云翔表示，从市场的角度来看，风险仍然是第一位的，其次要看发行人的销售能力。一些民营房企即使没有出险，如果销售能力跟不上，也不会得到金融机构的认可。金融机构还是要看公司的基本面和性质。

“目前的销售市场仍然需要修复。预计经营性支付规模和利润空间有限，‘三条红线’的限制并没有明显放松。房企不会贸然扩大融资。”刘水表示，未来行业融资仍将在一个较低但稳定的区间运行。

但在坚持“房住不炒”、防范化解房地产市场风险的基础上，多部门表态支持房地产合理融资需求和房企有序融资。"预计市场融资环境将会改善."毕然表示，不过，从市场销售数据可以看出，销售端处于磨底阶段，复苏方向明确，但过程缓慢且充满波动。