万科Ａ000002：开发业务毛利率企稳多元业务规模稳步扩张

与年报审核判断一致，在业务发展方面，认为公司过去构建的核心能力并未丧失，判断公司拿地能力稳健表现逐步回归，业务多元化方面，各项业务持续改善，物业，物流相对更好，或者现金流稳定性，业绩韧性逐步提升，周期控制能力提升基于上述因素，并考虑到行业政策的优化，未来竞争格局的改善以及公司对控股业态的提前布局，继续看好公司中长期价值，维持强烈推荐—A评级，目标价25.57元/股开发业务毛利率企稳，归母净利润实现两位数增长一季度公司营收/税前毛利/营业利润/归母净利润分别为627亿元/118亿元/40亿元/14亿元，同比增长+0.6%/—6.9%/—1.9%/+10.6%具体来看，整体税前毛利率18.9%，开发业务税前毛利率21.8%，开发业务毛利率企稳，期内费用率和所得税率的下降在一定程度上缓解了毛利率下降的影响，使得归母净利润同比实现两位数的正增长截至22Q1末，未结算销售合并金额7385亿元，21年结算收入覆盖率为1.63与行业相比，结算商品供应充足管理层稳健审慎，因市场预期不佳而推迟或延迟推货和拿地步伐1—3月，公司总销售金额/销售面积分别为1065亿元/633万平方米，同比—40.7%/—42.7%，销售单价为16833元/平，同比+2.1%，与嘉里TOP10销售金额同比增速相当1—3月总拿地金额/拿地面积分别为175亿元/146万平方米，平均楼面价为11937元/平，总拿地金额/销售金额为16%投资强度低，在销售市场持续低迷的背景下，投资节奏被推迟或延后，全口径地价房价比71%，明显改善，与公司一季度收购城市的能级较高有关截至22Q1，公司在建和规划开发的全口径建筑面积约1.47亿平方米预计可售期2年左右，土壤储库水平略低于21年末22Q1实现新开工599.4万立方米，占年度新开工计划的31.2%，完成310.4万平方米，占年度完成计划的8.0%业务多元化持续提升，业务规模稳步扩大物业管理:万物云商业服务业务新收购4个高度超过200m的超高层项目，城市服务业务新增3个城市服务项目，新进驻5个街道，提供一体化服务，物流:22Q1实现收入8.7亿元，同比增长+39%，新获得可出租建筑面积5.4万平方米项目1个，长租:22Q1实现收入7亿元，同比增长+13%，新扩建房屋6000多套，业务:22Q1实现营收21.1亿元，同比增长+18%，其中李因实现营收14.2亿元，同比增长+16%李因新开发轻资产项目，建筑面积16万平方米三条红线继续绿，有息负债空间得到充分利用截至22Q1，预计有息负债约为2800亿元，现金流量表对应的现金净流入为84亿元融资渠道畅通，同时持有的货币资金1418亿元三条红线来看，披露的净负债率为34.6%，现金披露的短期负债率为2.6倍估计资产负债率约为69.5%投资建议:与年报审核的判断一致业务发展方面，认为公司过去构建的核心能力并未丧失，判断公司拿地能力的稳健表现已逐步回归，业务多元化方面，各项业务持续改善，物业，物流相对更好，或者现金流稳定性，业绩韧性逐步提升，周期控制能力提升基于上述因素，并考虑到行业政策的优化，未来竞争格局的改善以及公司对控股业态的提前布局，继续看好公司中长期价值，维持强烈推荐—A评级，目标价25.57元/股风险:逆周期拿地不及预期，销售市场复苏不及预期，结算收入不及预期，毛利率下降超预期