Pre-REITs基金兴起下的境内外REITs机遇

2023年年初，不动产基金迎来政策红利，证监会启动不动产私募投资基金试点，提出多项优惠政策，包括适当提高杠杆率等，支持不动产市场的平稳健康发展。

目前不动产市场的结构以存量为主，所以如何盘活存量资产，获取增量资金进行新的开发，是各界都关心的问题。

特别是住房租赁和产业园领域，一个面向民生，一个面向制造业，这两个领域的政策性较强，常规融资一般靠国有银行推动，民间资本存在感不强。而不动产私募基金的推进，填补了这一块的空白。不动产私募基金可以有效汇聚民间资本，在拓宽居民投资渠道的同时，给这些不动产带来了长期资金。

另外，资产管理已经成为不动产行业的主题，在存量时代，写字楼和购物中心这类商业不动产，如何进行存量资产管理，提高资产价值，找到合适的退出渠道，也是各大不动产基金需要积极思考的问题。实现最佳的资产价值和成本效用，是当前不动产基金所追寻的目标。

而公募REITs作为一个优良的退出通道，吸引了众多投资者的关注。以公募REITs作为主要退出渠道的不动产私募基金纷纷成立，投资于开发中或者培育中的不动产。总体来看，Pre-REITs基金市场发展极为迅速。

目前，随着消费基础设施公募REITs的推出，内地REITs的资产限制越来越小。但是办公楼等资产在内地基础设施公募REITs中还无法上市，而香港可以作为有效的补充通道。很早之前，香港REITs就是内地商业地产企业的重要退出渠道，也更为成熟。资产类型上，也无过多的限制，所以内地的仓储资产、购物中心和办公楼陆续在香港进行上市。

不过，当前香港的REITs规模仍较小，且流动性低，有些香港本地的REITs资产集中度较高，此前受疫情影响大，未来还有很大的发展空间。

今年5月份，香港证监会透露，其与内地监管机构持续探讨将香港REITs和内地基础设施公募REITs纳入互联互通机制的可行性。所以，香港REITs和内地基础设施公募REITs，如何加强双方的联系，如何优化资产组合、提高二级市场流动性，是需要考虑的问题。

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